[스크랩] 실전경매노하우10 -선순위가등기

실전경매노하우10 -선순위가등기

 

1) 가등기란 본등기를 할 수 있는 법률상 요건을 갖추지 못한 때 그 요건이 갖추어지면

가능한 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보전하 는 수단으로 하는 등기이다.

2) 즉, 가등기란 소유권, 용익물권, 담보물권, 물권에 준하는 권리를 취득하기 이전에

사전조치로서 보전의 목적으로 취득하고자 하는 권리에 대한 청구권을 등기부에

공시하는 예비등기로,

3) 가등기 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 본등기로 되면 본등기의

순위는 가등기순위에 의한다

(부동산등기법 제6조 제2항 순위보전적 효력)

4) 가등기는 소유권이전청구권보전을 위한 가등기와 담보목적의 가등기(담보가등기)

로 나눌 수 있다.

5) 소유권이전청구권리보전을 위한 가등기는 경매의 경우 말소기준 권리보다 그

등기가 선순위인 경우는 낙찰자에 대하여 대항력이 있으며,

6) 후순위인 경우에는 매각으로 가등기는 소멸한다.

7) 예컨대 가등기가 최선순위의 저당권보다 앞선 경우 낙찰자는 가등기를 인수하게 되고

가등기의 본등기 이행으로 낙찰자는 소유권을 잃게 되므로 상당한 주의를 요한다.

8) 반면에 담보가등기는 그 성립시기와 관계없이 경매로 무조건 말소 되며, 단지 그 효력

발생일의 순위에 따라 후순위권리자보다 우선변제를 받을 수 있는 권리에 불과하다.

9) 경매실무에서는 경매개시결정과 동시에 가등기권자에게 가등기의 내용을 소명할 것을

법원에서 최고하는 바, 가등기권리자는 통상 7일 이내에 신고하여야 하며,

10) 그 기간 내에 신고가 없으면 소유권이전청구권보전을 위한 가등기로 취급한다.

11) 가등기가 담보가등기가 아닌 청구권보전의 가등기로서 최선순위인 가등기권자는

경매신청채권자에 대항할 수 있으므로 가등기권자는 낙찰자에게 대항 할 수 있고,

매각에 의하여 말소되지 아니한다.

12) 소유권이전청구권가등기에 기하여 본등기가 경료 되면 낙찰자 명의의 소유권이전

등기를 직권말소 하게 되어 매수인은 소유권을 잃게 된다.

때문에 실무상 최선순위인 가등기권이 있을 경우는 법원은 경매절차를 중지하게 된다.

13) 가등기권리자가 가등기에 기하여 본등기를 하지 아니하고 별도로 소유권이전등기를

한 경우 가등기는 혼동으로 인하여 소멸되지 않는다.


저당권 후 설정된 보전가등기의 소멸여부

근저당이 설정되어 있는 부동산에 소유권이전등기청구권보전의 가등기가 이루어지고

그 후에 강제경매가 실시되어 경락허가결정이 확정된 경우에는 구 민사소송법

(1990. 1. 13. 법률 제4021호로 개정되기 전의 것)제608조 제2항에 의하여 선순위

근저당권은 경락으로 인하여 소멸되고, 그보다 후순위인 가등기상의 권리도 소멸되는 것

이므로 이 가등기 또한 같은 법 제661조 제1항 제2호 소정의 “경락인이 인수하지 아니한

부동산상의 부담의 기입”으로서 말소촉탁대상이 되는 것이다.

후순위가등기가 가등기담보등에 관한 법률 소정의 담보가등기라 하더라도 그 가등기권리

역시 같은 법 제15조에 의하여 경락으로 인하여 소멸되고, 같은 법 제16조 제2항에 의하여

말소촉탁대상이 되는 것이며, 경매절차에서 배당요구 신청을 하지 아니하였거나 혹은

배당금을 수령하지 아니하였다 하여도 마찬가지이다.

(대법원 판례 1992. 4. 14. 선고 91다41996호)

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출처 : 전원주택과 토지

글쓴이 : 파랑새 원글보기

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