농지나 임야 등의 토지를 소유한 지주들은 내 토지가 사업용 토지인가, 비사업용 토지인가? 여부를 상당히 궁금해 하실 겁니다.
왜냐 하면 사업용 토지와 비사업용 토지 결정에 따라 보유세나 양도세의 세금비율이 달라지기 때문에 이 부분에 대해 전혀 민감하지 않을 수가 없다.
따라서 비사업용 토지는 무엇이며, 또 그 판정기준은 무엇인가를 명백하게 알아보고자 합니다.
비사업용 토지의 판정방법은?
비사업용 토지란?
사업용으로 사용되지 않는 토지를 말하는데, 일반적으로 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지, 나대지, 잡종지,기준면적을 초과하는 건축물의 부속토지를 말한다
비사업용 토지인지 아닌지 여부 판정 방법
1단계-토지의 지목을 확인한다
-부재지주 소유의 농지,임야,목장용지,나대지,잡종지,기준면적을 초과하는 건축물의 부속토지 =비사업용토지
-지목판정은 사실상 현황에 근거 -사실상 현황이 불분명할때는 토지대장,등기부등본상에 기재된 지목으로 판단
2단계 -보유기간 중 비사업용 토지였던 기간이 얼마인지 확인하라
-비사업용 토지 해당 여부를 확인하기 위한 기간 기준은 보유 기간별로 구분해서 판단 기준이 있으나 일반적으로
①양도일 직전 3년중 2년 이상
②양도일 직전 5년중 3년 이상
③보유기간 중 80% 이상
중 하나에 해당하는 기간을 직접 사업에 사용한 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다
이때 기간 계산은 초일(취득일)은 불산입하고, 말일(양도일)은 산입하여 계산
3단계 -기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지여부 확인
①2006.12.31 이전에 상속받은 농지,임야,목장용지로 2009.12.31까지 양도하는 토지
②2006년12월31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지,임야,목장용로서 2009년12월31일까지 양도하는 토지
③'공취법' 및 그밖의 법률에 따라 협의매수,수용되는 토지로 사업인정고시일이 2006년12월31일 이전인 토지
④2005년121월31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지
⑤상속으로 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지
⑥공장 가동에 따른 소음,분진,악취 등의 원인으로 생활환경 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지 소유자의 요구에따라 취득한 공장용 부속토지의 인접 토지
⑦2006년12월31일 이전에 이농한 자(8년이상 농업경영을 하던자)가 이농 당시 소유하던 농지로 2009년12월31일까지 양도하는 토지
※기산일이 지나서 필요없는 항목이 몇개 있네요
4단계 -지목별로 비사업용 토지 여부를 판정한다
(1)농지
-농지 소재지에 거주하면서 직접 경작을해야 한다
-해당 농지가 도시지역(특/광/시 지역중 주거/상업/공업지역(단,GB,녹지지역은 제외)의 농지가 아닐 것
(2)임야
-임야 소재지와 동일한 시/군/구(소재지와 연접한 시/군/구 및 임야로 부터 직선거리 20Km이내)에 거주
-기간 기준 만족할 것
(3)목장용지
-양도자가 당해 목자용지를 일정기간 이상 축산업에 사용했는지
-기준면적을 초과하는지
-당해 목장용지가 도시지역 내에 소재하는지를 확인한다
(4)주택의 부속토지인 경우
-기간기준에 해당하는 기간 동안 주택의 정착면적에 지역별 적용배율을 곱한 기준면적 이내의 토지에 해당되는 경우 사업용토지로 본다(※적용배율-도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배)
(5)별장건물 및 그 부속토지
-별장에서 제외되는 농어촌주택 및 그 부속토지인지를 검토한다, 그외는 전체를 비사업용으로 본다
※별장에서 제외되는 농어촌주택 및 그 부속토지의 요건
-광역시와 수도권(연천군,옹진군 제외)을 제외한 읍/면 지역에 소재할 것
-국토계획법상 도시지역과 허가구역이 아닐것
-소득세법제10조의2 제1항의 규정이 이한 투기지역에 소재하지 않을 것
-관광진흥법에 의한 관광단지가 아닐것
-대지면적이 660㎡ 이내며 주택의 연면적이 150㎡ 이하일 것
-건물과 부속토지의 가액이 기준시가 1억원 이하일 것
(6)그외 기타 토지의 경우(나대지,잡종지)
-농지 등 이외의 기타 토지의 경우에는 일정기간 이상 지방세법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지로 본다
-지방세법 제182조 제1항 및 3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세 대상 토지 =사업용토지
-재산세 종합합산대상토지인 경우 =비사업용 토지
-단,재산세 종합합산대상토지이나 토지의 이용상황,관계법령의 의무이행 여부, 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 관련이 있다고 인정되는 토지는 =사업용 토지